아파트 로열층은 정확히 몇 층일까? 아파트마다 달라지는 진짜 로열층 기준
아파트를 매매하거나 분양받을 때 한 번쯤 들어보는 말이 있습니다.
“로열층을 잡아야 한다.”
그런데 막상 로열층이 몇 층인지 물어보면 답이 조금씩 다릅니다.
어떤 사람은 10층 이상이라고 하고, 어떤 사람은 중간층이라고 합니다. 또 어떤 사람은 꼭대기층 바로 아래가 가장 좋다고 이야기합니다.
그렇다면 아파트의 로열층은 정확히 몇 층일까요?
결론부터 이야기하면 정해진 숫자는 없습니다.
로열층은 아파트의 전체 층수와 주변 환경, 조망, 일조, 동 간 거리 등에 따라 달라집니다.
로열층은 ‘몇 층’이 아니라 ‘어떤 조건의 층’이다
로열층을 단순하게 층수로 정의하면 이해하기 어렵습니다.
예를 들어 15층짜리 아파트와 30층짜리 아파트에서 똑같이 10층을 로열층이라고 부르는 것은 적절하지 않습니다.
15층 아파트의 10층은 상당히 높은 위치에 있지만, 30층 아파트의 10층은 중저층에 가까울 수 있기 때문입니다.
실제로 과거 국내 주택 관련 연구에서도 우리나라에서는 미국과 달리 무조건 최고층을 선호하기보다는 중간층에 대한 선호가 나타나는 경향이 확인됐습니다. 다만 40층 이상의 초고층 아파트에서는 층이 높아질수록 가격이 상승하는 다른 패턴도 나타날 수 있다고 분석됐습니다.
결국 로열층은 건물 높이에 따라 달라진다고 보는 것이 맞습니다.
15층 아파트라면 몇 층이 로열층일까?
15층 정도의 아파트라면 일반적으로 너무 낮지도 않고 너무 높지도 않은 중상층부가 선호될 가능성이 높습니다.
예를 들어 7~12층 정도를 먼저 살펴볼 수 있습니다.
하지만 여기에서도 단순히 층수만 보면 안 됩니다.
10층이라고 해도 바로 앞에 다른 20층 아파트가 있다면 조망이 막힐 수 있습니다.
반대로 7층이라도 앞쪽에 낮은 건물이나 공원, 녹지가 있고 시야가 탁 트여 있다면 실제 거주 만족도는 더 높을 수 있습니다.
따라서 7층의 좋은 집과 12층의 나쁜 집을 단순히 층수만 가지고 비교할 수는 없습니다.
20층 아파트의 로열층은?
20층 아파트라면 보통 중간층을 지나 중상층으로 올라가는 구간을 살펴볼 필요가 있습니다.
예를 들어 10층과 15층을 비교했을 때 단지 배치와 조망이 비슷하다면 15층을 선호하는 수요가 생길 수 있습니다.
특히 주변에 높은 건물이 없고 산이나 공원, 하천 등 영구적으로 확보될 가능성이 높은 조망이 있다면 층수가 올라갈수록 가치가 커질 수 있습니다.
반대로 15층 앞에 25층짜리 아파트가 가까이 있다면 이야기가 달라집니다.
이 경우에는 10층이나 12층과 비교해도 특별한 조망 프리미엄을 얻기 어려울 수 있습니다.
30층 아파트라고 30층이 가장 좋은 것은 아니다
30층 아파트에서는 더욱 재미있는 현상이 나타납니다.
30층 전체를 기준으로 보면 10층과 20층의 주거환경이 상당히 다릅니다.
20층 정도에서는 주변 건물의 간섭을 덜 받고 조망과 일조를 확보할 가능성이 커집니다.
하지만 30층이 무조건 최고라고 보기는 어렵습니다.
최상층에는 다른 층에는 없는 장점과 단점이 있기 때문입니다.
최상층은 위층이 없기 때문에 층간소음 측면에서는 장점이 있지만, 옥상과 가까운 구조에서 발생할 수 있는 열이나 누수 문제 등을 확인해야 합니다.
또한 단지에 따라 옥상이나 기계실 등의 위치와 구조가 다르기 때문에 “최상층 = 무조건 최고가”라는 공식도 성립하지 않습니다.
그렇다면 사람들이 말하는 ‘로열층’은 대략 어디일까?
실무적으로는 아파트 전체 층수에서 너무 낮지도 않고 최상층도 아닌 중상층부를 로열층으로 보는 경우가 많습니다.
일부 자료에서는 최고층을 기준으로 약 50~80% 범위에 해당하는 층을 로열층으로 설명하기도 합니다.
다만 이것을 모든 아파트에 그대로 적용하면 안 됩니다.
예를 들어 단순하게 생각해 보면 다음과 같습니다.
| 전체 층수 | 로열층을 검토할 만한 구간 |
|---|---|
| 10층 | 5~8층 전후 |
| 15층 | 7~12층 전후 |
| 20층 | 10~16층 전후 |
| 25층 | 12~20층 전후 |
| 30층 | 15~24층 전후 |
| 40층 | 20층 이상도 적극 검토 |
이 표는 절대적인 기준이 아니라 이해를 돕기 위한 범위입니다.
실제 매매가격은 층수뿐 아니라 향, 조망, 동 위치, 앞동과의 거리 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
그런데 여기서 중요한 것이 하나 있다
아파트를 실제로 매수해 본 사람이라면 알겠지만 층수보다 더 중요한 것이 있습니다.
바로 앞에 무엇이 보이느냐입니다.
예를 들어,
① 8층 + 남향 + 앞에 공원
과
② 18층 + 남향 + 바로 앞에 25층 아파트
를 비교해 보겠습니다.
단순히 층수만 보면 18층이 더 좋아 보입니다.
하지만 실제 집을 방문해 보면 8층에서 공원이 시원하게 보이고 18층에서는 앞동 벽만 보이는 상황이 생길 수 있습니다.
이 경우 8층의 선호도가 오히려 높아질 수도 있습니다.
아파트 가격을 분석하는 연구에서도 층만 따로 떼어내기 어려운 이유가 여기에 있습니다.
층에 따른 가격 차이에는 조망, 일조, 프라이버시, 소음 등 여러 요소가 함께 들어가기 때문입니다.
그래서 진짜 로열층은 ‘로열동’과 함께 봐야 한다
아파트를 매수할 때 “몇 층인가?”만 물어보면 반쪽짜리 확인입니다.
같은 15층이라도 어느 동에 있는지가 중요합니다.
예를 들어 단지 앞에 공원이 있다면 공원을 바라보는 동과 그렇지 않은 동의 가치가 달라질 수 있습니다.
도로변 동이라면 차량 소음의 영향을 받을 수도 있습니다.
놀이터와 가까운 동은 어린 자녀를 키우는 가구에게는 편리하지만 소음 측면에서는 불리할 수 있습니다.
쓰레기 분리수거장이나 지하주차장 출입구, 상가, 어린이집 등의 위치도 저층 세대의 주거환경에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 입주자모집공고에서도 이러한 시설과 인접한 일부 저층 세대에 소음·냄새·프라이버시 등의 환경권 영향이 발생할 수 있음을 명시하는 사례가 있습니다.
결국 로열층을 찾는 것이 아니라 로열동의 좋은 라인과 좋은 층을 찾는 것이 더 정확한 표현에 가깝습니다.
필자가 생각하는 가장 현실적인 로열층 기준
개인적으로 아파트를 실제 매수한다고 생각하면 저는 단순히 “20층이니까 좋다”라고 판단하지 않을 것 같습니다.
다음 순서로 볼 것 같습니다.
첫 번째, 앞이 막혀 있는지 확인합니다.
두 번째, 남향 또는 선호 향인지 확인합니다.
세 번째, 동 간 거리를 봅니다.
네 번째, 실제 거실에서 바라보는 조망을 확인합니다.
다섯 번째, 도로·놀이터·상가·주차장 출입구 등 소음 발생시설을 확인합니다.
그리고 마지막에 층수를 봅니다.
이렇게 보면 의외로 “고층이니까 무조건 로열층”이라는 생각이 틀릴 수 있습니다.
로열층은 아파트마다 다르다
15층 아파트의 로열층과 30층 아파트의 로열층은 다릅니다.
같은 20층이라도 앞동의 높이와 거리에 따라 가치가 달라집니다.
그리고 같은 층이라도 남향인지, 동향인지, 앞에 공원이 있는지, 도로가 있는지에 따라 실제 선호도가 달라집니다.
그래서 아파트에서 말하는 로열층은 “몇 층”이라는 숫자로 정의하기보다는 해당 단지에서 조망·일조·소음·프라이버시·가격의 균형이 가장 좋은 층이라고 보는 것이 가장 현실적입니다.
결국 좋은 아파트를 고르는 기준은
“몇 층인가?”가 아니라
“그 층에서 무엇이 보이고, 얼마나 밝고, 얼마나 조용한가?”
에 더 가깝습니다.
특히 아파트를 투자 목적으로 매수한다면 본인이 좋아하는 층만 볼 것이 아니라 실제 매수자가 다음에 어떤 층을 선호할 것인지까지 생각해야 합니다.
그런 점에서 가장 중요한 것은 광고에서 말하는 ‘로열층’이라는 표현보다 같은 단지·같은 평형에서 층과 향이 비슷한 실제 거래가격을 비교하는 것입니다. 국토교통부 실거래 자료를 활용해 같은 조건의 거래를 비교하는 방법이 가장 현실적인 판단 기준입니다.
아파트 최고층에서 살아본 필자의 생각
아파트를 이야기할 때 최고층은 늘 조금 특별하게 취급됩니다.
“최상층이라 좋겠다.”
“위에 아무도 없어서 층간소음 걱정은 없겠네.”
“전망도 좋고 햇빛도 잘 들어오겠네.”
실제로 최고층에 살아보니 이런 이야기 중 상당 부분은 맞았습니다.
그런데 막상 직접 살아보면 최고층이라고 해서 무조건 좋은 것만은 아니었습니다.
아파트를 구입하거나 전세·월세를 알아보는 사람이라면 최고층의 장점만 볼 것이 아니라 실제 생활에서 어떤 차이가 있는지 확인해 보는 것이 좋습니다.
가장 크게 느껴지는 것은 위층이 없다는 것
최고층에서 살면서 가장 편했던 부분은 역시 위층에서 발생하는 소음이 없다는 것입니다.
아파트에 살면서 생각보다 신경 쓰이는 것이 위층에서 들려오는 발소리나 의자 끄는 소리, 물건 떨어지는 소리입니다.
특히 밤늦게 조용한 시간에는 작은 소리도 크게 느껴질 수 있습니다.
최고층은 적어도 위층에서 내려오는 생활소음에 대해서는 신경 쓸 필요가 없습니다.
이 부분 하나만으로도 최고층을 선호하는 사람들의 이유를 이해할 수 있었습니다.
아이를 키우는 집이라면 아래층에 피해를 줄까 걱정하는 경우도 있는데, 최고층에서는 이런 부담도 상대적으로 적습니다.
물론 옆집이나 아래층에서 올라오는 소음까지 없어지는 것은 아닙니다.
그래서 “최고층은 무조건 조용하다”라고 생각하면 안 됩니다.
하지만 위층이 없다는 차이는 실제 생활에서 분명했습니다.
창밖을 보는 느낌도 중간층과는 다르다
최고층의 또 다른 장점은 역시 조망입니다.
같은 아파트라도 몇 층 차이로 창밖 풍경이 상당히 달라질 수 있습니다.
중간층에서는 앞동이나 주변 건물이 시야에 들어오는 경우가 많지만, 최고층에서는 주변 건물의 지붕이나 멀리 있는 산, 도시 풍경 등이 한눈에 들어오는 경우가 있습니다.
특히 앞에 높은 건물이 없는 동이라면 최고층에서 느끼는 개방감은 상당합니다.
집에 있을 때 창밖이 답답하지 않다는 것은 생각보다 큰 장점입니다.
다만 여기서 중요한 것은 “최고층이라서 조망이 좋은 것이 아니라, 최고층이면서 앞이 트여 있어야 조망이 좋은 것”이라는 점입니다.
30층 아파트 최고층이라고 하더라도 바로 앞에 더 높은 건물이 있다면 이야기가 달라집니다.
그런데 최고층이라고 무조건 시원한 것은 아니다
최고층을 생각하면 높은 곳에 있으니 바람이 잘 불고 여름에도 시원할 것이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제로는 계절에 따라 느낌이 다릅니다.
특히 최상층은 지붕과 가까운 만큼 단열 상태와 건물 구조의 영향을 많이 받습니다.
오래된 아파트라면 단열 상태를 확인하는 것이 더욱 중요합니다.
같은 최고층이라도 준공연도와 단열 수준, 지붕 구조, 관리 상태 등에 따라 여름철과 겨울철의 실내 환경이 달라질 수 있습니다.
그래서 최고층을 매수할 때는 단순히 “최고층이니까 좋다”가 아니라 해당 아파트가 지어진 시기와 단열 상태를 함께 확인하는 것이 중요하다고 생각합니다.
엘리베이터는 최고층의 장점이면서 단점이다
최고층에 살면서 현실적으로 생각해야 하는 부분이 엘리베이터입니다.
외출할 때는 물론이고 집에 들어올 때도 엘리베이터를 이용해야 합니다.
저층에 사는 사람은 몇 층만 내려가면 되지만 최고층은 엘리베이터를 기다리고 이동하는 시간이 조금 더 길어질 수밖에 없습니다.
특히 출근시간처럼 사람들이 몰리는 시간에는 이 차이가 느껴질 수 있습니다.
또 정전이나 엘리베이터 점검 같은 상황에서는 최고층이 확실히 불편합니다.
평소에는 별것 아닌 것 같지만 실제로 한 번 경험하면 “높은 층에 사는 것도 이런 불편함이 있구나”라는 생각을 하게 됩니다.
최고층에서 가장 신경 쓰였던 부분은 관리 상태
최고층을 알아보는 사람이라면 저는 오히려 전망보다 건물 관리 상태를 먼저 확인해보라고 이야기하고 싶습니다.
특히 오래된 아파트라면 옥상 방수와 누수 관리가 제대로 되고 있는지 확인해야 합니다.
최상층 세대는 옥상과 가까운 만큼 지붕이나 방수 상태가 좋지 않은 경우 누수 문제를 신경 써야 합니다.
물론 모든 최고층에서 누수가 발생하는 것은 아닙니다.
오히려 최근 아파트들은 방수와 단열 기술이 좋아졌기 때문에 무조건 최고층을 피해야 한다고 볼 이유도 없습니다.
다만 오래된 아파트를 매수한다면 옥상 방수공사를 언제 했는지, 과거 누수 이력이 있는지, 천장이나 벽에 흔적이 없는지 정도는 확인하는 것이 좋습니다.
최고층이라고 가격을 무조건 더 많이 받을 수 있을까?
이 부분도 부동산을 보는 입장에서는 상당히 중요합니다.
최고층은 분명 선호하는 사람이 있습니다.
하지만 모든 사람이 최고층을 원하는 것은 아닙니다.
어떤 사람은 최고층을 좋아하지만, 어떤 사람은 엘리베이터 이용이 불편해서 중간층을 선호합니다.
또 어린 자녀가 있는 가구나 노년층에서는 높은 층보다 이동이 편한 층을 선호하는 경우도 있습니다.
결국 최고층의 가격 프리미엄은 아파트 자체의 상품성과 주변 환경에 따라 달라진다고 보는 것이 맞습니다.
특히 앞이 탁 트여 있는 최고층이라면 조망 프리미엄이 붙을 가능성이 높지만, 앞동에 막혀 있다면 최고층이라는 이유만으로 큰 가격 차이를 기대하기 어려울 수도 있습니다.
최고층에서 살아본 필자가 다시 집을 고른다면
최고층에 살아본 경험이 있다고 해서 다음에도 무조건 최고층을 선택할 것이라고 생각하지는 않습니다.
오히려 집을 고를 때 층수보다 동과 방향, 앞쪽의 개방감, 소음, 일조를 먼저 볼 것 같습니다.
예를 들어
20층 남향에 앞이 탁 트인 집
과
30층 최고층이지만 앞동과 가까운 집
이 있다면 저는 단순히 최고층이라는 이유만으로 후자를 선택하지 않을 것 같습니다.
최고층의 장점은 분명합니다.
위층이 없고, 조망이 좋고, 개방감이 있으며, 사생활 보호 측면에서도 유리할 수 있습니다.
하지만 엘리베이터, 옥상과 관련된 관리 문제, 건물의 단열과 방수 상태 등 확인해야 할 부분도 있습니다.
그래서 최고층을 실제로 경험해 본 입장에서 생각하면 “최고층이라서 좋은 집”이 아니라 “좋은 위치에 있는 최고층이라서 좋은 집”이라는 표현이 더 정확하다고 생각합니다.
아파트는 결국 층수 하나만 가지고 판단하기 어렵습니다.
같은 최고층이라도 어떤 동인지, 어느 방향인지, 앞에 무엇이 있는지에 따라 집의 가치와 실제 거주 만족도는 상당히 달라질 수 있습니다.
그래서 아파트를 매수할 때는 “최고층인가?”보다 “이 최고층에서 5년, 10년 살아도 만족할 수 있을까?”를 생각해 보는 것이 더 현실적인 기준이라고 봅니다.
